Zum Inhalt springen

Gebäudeklasse bestimmen: GK 1 bis 5 nach OIB

Piloti ordnet Ihr Gebäude in GK 1 bis 5 ein, mit dem Wortlaut der Begriffsbestimmungen als Beleg und der Ausgabe, die in Ihrem Bundesland gilt. Fehlt eine entscheidende Angabe, stellt es genau eine Frage.

Begriffe nach: OIB-Richtlinien, Begriffsbestimmungen, Ausgabe Mai 2023.

Kurz gesagt

Piloti bestimmt die OIB-Gebäudeklasse (GK 1 bis 5) aus Fluchtniveau, Zahl der oberirdischen Geschoße, Fläche und Nutzung, bei GK 1 und GK 2c auch aus der Zugänglichkeit von mindestens drei Seiten, und liefert die Klasse als kopierbaren Wert mit geprüfter Fundstelle und der Ausgabe, die im Bundesland gilt.

Mit einer echten Frage testenStand: September 2026

Was Piloti liefert

Die Klasse zuerst
Oben steht das Ergebnis als kopierbarer Wert, etwa „GK 3“, darunter die kurze Begründung und die Annahmen, auf denen es ruht.
Eine Fallunterscheidung, wo es kippt
Liegt ein Projekt an einer Grenze, stehen die Fälle nebeneinander, etwa mit und ohne ausgebautes Dachgeschoß.
Eine Schnittskizze
Wo Höhe und Fluchtniveau der Gegenstand sind, zeichnet Piloti einen schematischen Schnitt mit Geschoßen, Gelände und Fluchtniveau.

Warum die Einordnung heikel ist

Die Gebäudeklasse folgt aus vier Angaben, und an jeder hängt ein typischer Fehler. Das Fluchtniveau ist nicht die Gebäudehöhe, sondern der Höhenunterschied zwischen dem Fußboden des höchsten oberirdischen Geschoßes und dem Gelände nach Fertigstellung, im Mittel. Ein nicht ausgebauter Dachraum zählt nicht als oberirdisches Geschoß. GK 1 bis 3 rechnen mit der Brutto-Grundfläche, GK 4a mit der Nutzfläche der einzelnen Wohnung oder Betriebseinheit.

Dazu kommt die Ausgabe. Die OIB-Richtlinien gelten erst, wenn ein Bundesland sie verbindlich erklärt, und die Länder tun das zu verschiedenen Zeitpunkten. Laut OIB-Übersicht (Stand September 2025) gilt die Ausgabe 2023 der Richtlinien 1 bis 5 etwa in Wien seit 23. Februar 2024, in Niederösterreich seit 18. März 2025 und in Oberösterreich seit 1. Oktober 2025. Wo ein Land sie nicht erklärt hat, gilt in der Regel noch die Ausgabe 2019. Maßgeblich bleibt die Bautechnikvorschrift des Landes, denn sie kann Ausnahmen und Übergangsregeln setzen.

So arbeitet Piloti die Frage durch

  1. 01

    Bestätigte Klasse übernehmen

    Steht im Projekt eine Gebäudeklasse als bestätigt, arbeitet Piloti mit ihr. Widerspricht Ihre Frage ihr, sagt Piloti das und bleibt bei der bestätigten, bis jemand sie ändert.

  2. 02

    Die eine fehlende Angabe erfragen

    Fehlt die Klasse und ändert sie die Antwort, fragt Piloti genau das, was sie entscheidet: Fluchtniveau, oberirdische Geschoße oder Nutzung. Eine Frage, kein Formular. Lässt sich unter einer klar benannten Annahme sinnvoll antworten, tut Piloti das und markiert die Annahme.

  3. 03

    Ausgabe und Bundesland festhalten

    Piloti nennt die Ausgabe, die im Bundesland des Projekts gilt, dort, wo sie das Ergebnis verschiebt, und zitiert die Stelle.

  4. 04

    Mit Fundstelle einordnen

    Die Einordnung stützt sich auf den Wortlaut der Begriffsbestimmungen. Jedes Zitat wird vor dem Anzeigen gegen den Quelltext geprüft.

  5. 05

    Den Plan ansehen, wenn er entscheidet

    Liegen Schnitt oder Ansicht im Projekt, sieht Piloti sie als Bild an und sagt, welche Zeichnung auf dem Blatt es gelesen hat.

Was Piloti von Ihnen braucht

  • Das Bundesland, oder ein Projekt, in dem es steht.
  • Das Fluchtniveau oder die Koten, aus denen es sich ergibt: Fußbodenoberkante des höchsten oberirdischen Geschoßes und das angrenzende Gelände nach Fertigstellung.
  • Die Zahl der oberirdischen Geschoße, und ob das Dachgeschoß ausgebaut ist.
  • Die Nutzung und die Zahl der Wohnungen oder Betriebseinheiten, mit ihren Flächen.
  • Bei freistehenden Gebäuden: ob sie an mindestens drei Seiten für die Brandbekämpfung von außen zugänglich sind.

Gut zu wissen

Die Einordnung liefert Piloti mit Fundstelle, damit Ihr Büro sie nachprüfen kann; die Verantwortung für die Planung bleibt bei Ihnen. Eine Kote, die der Plan nicht eindeutig zeigt, erfragt Piloti, statt sie zu schätzen. Ein Grenzprojekt besprechen Sie mit dieser Begründung im Vorgespräch mit der Behörde.

Häufige Fragen

Wie bestimme ich die Gebäudeklasse nach OIB?

Sie brauchen Fluchtniveau, Zahl der oberirdischen Geschoße, Fläche und Nutzung, bei GK 1 und GK 2c auch die Zugänglichkeit von drei Seiten. GK 1 bis 3 enden laut OIB-Begriffsbestimmungen bei drei oberirdischen Geschoßen und einem Fluchtniveau von 7,00 m, GK 4 bei vier Geschoßen und 11 m, GK 5 bei einem Fluchtniveau von 22 m. Welche Ausgabe gilt, legt Ihr Bundesland fest.

Ist die Gebäudeklasse dasselbe wie die Bauklasse?

Nein. Die Gebäudeklasse stammt aus den OIB-Richtlinien und steuert vor allem die Anforderungen an den Brandschutz. Die Bauklasse ist ein Begriff der Bauordnung für Wien, über den der Bebauungsplan die zulässige Gebäudehöhe festlegt. Ein Wiener Gebäude hat beides, und beides folgt aus verschiedenen Regeln.

Wie wird ein Reihenhaus eingestuft?

Bei Reihenhäusern ist laut OIB-Begriffsbestimmungen jede Wohnung bzw. Betriebseinheit hinsichtlich des Fluchtniveaus gesondert zu betrachten. GK 2b erfasst Reihenhäuser mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschoßen, einem Fluchtniveau von nicht mehr als 7,00 m und Einheiten von jeweils nicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche der oberirdischen Geschoße.

Weiterlesen